Terrain non amortissable en LMNP : méthode, pourcentage et erreurs à éviter (2026)

Pourquoi le terrain n’est jamais amortissable en LMNP

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Principe comptable fondamental

En comptabilité, un actif est amortissable uniquement s’il se déprécie avec le temps ou l’usage. Or, le terrain présente des caractéristiques uniques :

• Il ne s’use pas : Contrairement à un bâtiment, il ne subit pas de dégradation physique.
• Il ne se consomme pas : Sa valeur ne diminue pas avec l’utilisation.
• Il n’a pas de durée de vie limitée : Il reste utilisable indéfiniment.

→ Conséquence : Le terrain est exclu de la base amortissable en LMNP (et dans tous les régimes fiscaux).

Cette règle s’inscrit dans le cadre général expliqué dans notre guide complet de l’amortissement LMNP.

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Conséquence directe en LMNP

Lorsque vous achetez un bien immobilier :

• le terrain est inscrit à l’actif sans amortissement ;
• la construction (hors terrain) et les composants sont amortissables.

Une erreur sur cette ventilation peut entraîner :

• une incohérence 2033-A / 2033-C,
• un redressement en cas de contrôle,
• la remise en cause de plusieurs années d’amortissement.

Toute erreur provient le plus souvent d’une mauvaise distinction terrain / construction en LMNP.

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Quel pourcentage de terrain retenir en LMNP ?

Il n’existe aucun pourcentage légal unique, mais des pratiques admises basées sur la réalité économique.

Fourchettes couramment utilisées

Comment déterminer la part du terrain ? Il n’existe aucun pourcentage légal fixe, mais des pratiques admises basées sur la réalité économique et les données locales.

→ Plus la pression foncière est forte, plus la part du terrain est élevée.

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Méthodes pour déterminer la part terrain (de la plus solide à la plus simple)

Méthode recommandée : les données notariales

• Ventilation terrain / bâti dans l’acte
• Évaluations issues des bases DVF
• Références de ventes comparables

Exemple :

"Dans l’acte notarié, le terrain est évalué à 50 000 € sur un prix total de 300 000 € → 16,67 % de terrain. Cette ventilation est incontestable en cas de contrôle."

Avantages :

• Preuve écrite (acte notarié = document officiel).
• Cohérence avec le marché local.

Méthode la plus défendable en cas de contrôle.

Méthode par comparaison locale

• Étapes :
  1. Prix au m² du terrain nu dans la zone (via notaire)
  2. Surface du terrain (cadastre ou acte de propriété).
  3. Calcul : (Prix/m² × surface terrain) / prix total du bien.

Exemple :

"Terrain de 200 m² à 300 €/m² = 60 000 €. Prix total du bien : 300 000 € → 20 % de terrain."

Avantages :

• Approche objective basée sur des données locales.
• Acceptable si documentée (imprimer les sources).

Méthode forfaitaire (à manier avec prudence)

• Principe : Appliquer un pourcentage standard (ex. : 15 % ou 20 %).
• Risque : Fragile en cas de contrôle si non justifié.

Quand l’utiliser ?

• Uniquement si les autres méthodes sont impossibles (ex. : achat ancien sans acte détaillé).
• À compléter impérativement avec une note explicative (ex. : "En l’absence de données précises, nous retenons 15 % conformément aux pratiques locales pour les zones urbaines standards").

Exemple concret

Prix d’acquisition : 250 000 €
Part terrain retenue (16 %) : 40 000 €
Base amortissable : 210 000 €

Seuls les 210 000 € sont ventilés par composants et amortis.

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Une fois le terrain exclu, seule la construction est ventilée selon les règles de l’amortissement par composant en LMNP.

Où apparaît la part terrain dans la liasse 2033 ?

• 2033-A (bilan)
  • Terrain : immobilisation non amortie
  • Construction : immobilisation amortissable
• Tableau des immobilisations
  • Ligne terrain sans dotation
• 2033-C
  • Aucune dotation liée au terrain

Une dotation sur un terrain = erreur structurelle.

Erreurs fréquentes à éviter

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L’amortissement du terrain fait partie des erreurs fréquentes sur l’amortissement LMNP détectées lors des contrôles.

Bonnes pratiques à sécuriser

Justifier la quote-part terrain : Conserver l’acte notarié, les estimations DVF, ou les références de ventes comparables.

Assurer la cohérence bilan/amortissements : Vérifier que le terrain n’apparaît jamais dans les dotations (2033-C).

Adapter la méthode à la réalité économique :

• En zone rurale, 10-15 % est crédible.
• En centre-ville, 20-30 % est plus réaliste.

Anticiper les contrôles :

• Préparer un dossier avec les preuves (acte, photos, estimations).
• Exemple de note justificative :

"La part terrain de 25 % a été déterminée sur la base de l’acte notarié du [date] et des données DVF de la commune de [ville], où le prix moyen du m² de terrain nu s’élève à [X] € "

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À retenir

• Le terrain ne s’amortit jamais en LMNP (ou dans tout autre régime).
• Une ventilation correcte est le prérequis absolu pour un amortissement fiable.
• Ce point est systématiquement vérifié en contrôle fiscal → ne pas le négliger !