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Etat des lieuxObligatoireGenerateur gratuitMis à jour juillet 2026
Etat des lieux meuble 2026 : modele, mentions obligatoires et grille de vetuste
L'etat des lieux meuble est obligatoire depuis la loi ALUR 2014. Il doit decrire le logement ET chaque meuble en detail — c'est sa principale difference avec un etat des lieux de location nue. Selon l'ANIL, 32 % des litiges locatifs sont lies a un etat des lieux absent ou mal redige.
32 %
Des litiges locatifs lies a un etat des lieux absent ou mal redige (ANIL)
72 %
Des depots de garantie en litige sans etat des lieux complet
28 %
Des depots de garantie en litige avec un etat des lieux complet
7 jours
Preavis minimum si commissaire de justice requis
Pourquoi l'etat des lieux est obligatoire en location meublee
L'etat des lieux est un document contradictoire — etabli en presence du bailleur et du locataire — decrivant precisement l'etat du logement et de chaque meuble. Il est obligatoire depuis la loi ALUR (2014) et doit etre joint au bail conformement a l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
En location meublee, son enjeu est encore plus fort qu'en location nue : chaque meuble, chaque equipement doit etre decrit — quantite, etat, usure visible. C'est ce detail qui protege le bailleur en cas de litige sur le depot de garantie.
| Situation | Sans etat des lieux d'entree | Sans etat des lieux de sortie |
|---|
| Presomption legale | Logement remis en bon etat — le bailleur ne peut rien retenir | Logement rendu en bon etat — aucun recours possible |
| Depot de garantie | Aucune retenue possible sauf preuve externe (photos, factures datees) | Restitution integrale obligatoire |
| Charge de la preuve | Bailleur doit prouver les degradations — tres difficile | Bailleur sans recours |
| Risque de litige | Tres eleve | Tres eleve |
Chiffre cle ANIL : 72 % des depots de garantie font l'objet d'un litige sans etat des lieux complet, contre seulement 28 % avec un etat des lieux bien realise. La qualite du document divise par 2,5 le risque de litige.
Etat des lieux meuble vs location nue : la difference principale
En location nue, l'etat des lieux decrit le logement (murs, sols, plafonds, equipements fixes). En location meublee, il doit en plus decrire chaque meuble et equipement present dans le logement.
| Element a decrire | Location nue | Location meublee |
|---|
| Etat des murs, sols, plafonds | Oui | Oui |
| Fenetres, portes, interrupteurs | Oui | Oui |
| Equipements fixes (cuisine, salle de bain) | Oui | Oui |
| Chaque meuble (table, chaises, canape, lit...) | Non | Oui — obligatoire |
| Chaque equipement (electromenager, luminaires...) | Non | Oui — obligatoire |
| Literie (matelas, couette, oreillers) | Non | Oui — obligatoire |
| Vaisselle et ustensiles | Non | Oui — quantite et etat |
Bonne pratique : pour chaque meuble, noter : la designation precise, la quantite, le materiau ou couleur principale, et l'etat (neuf, bon etat, usage normal, usage prononce, a remplacer). "Canape gris 3 places tissu, bon etat sans tache ni dechirure" vaut infiniment mieux que "canape : bon etat".
Les mentions obligatoires de l'etat des lieux
| Mention | Obligatoire ? | Detail |
|---|
| Type d'etat des lieux (entree ou sortie) | Oui | Mention explicite en tete de document |
| Date d'etablissement | Oui | Date precise du jour de realisation |
| Identite des parties | Oui | Bailleur, locataire — et mandataire si applicable |
| Adresse complete du logement | Oui | Numero, rue, etage, code postal, ville |
| Releves des compteurs individuels | Oui | Eau froide, eau chaude, electricite, gaz — index precis |
| Cles et moyens d'acces remis | Oui | Nombre et type de cles, badges, telecommandes |
| Etat de chaque piece (sols, murs, plafonds) | Oui | Description detaillee piece par piece |
| Etat de chaque meuble et equipement | Oui en meuble | Description precise — pas de mention generique |
| Signature des deux parties | Oui | Manuscrite ou electronique — un exemplaire chacun |
Comment realiser un etat des lieux conforme
Les conditions de realisation
| Condition | Detail |
|---|
| Presence des deux parties | Bailleur et locataire — ou leurs mandataires avec procuration ecrite |
| Eclairage suffisant | Realiser en journee ou avec eclairage suffisant pour tout constater |
| Temps necessaire | Prevoir 1h minimum pour un logement meuble — 2h si grand logement |
| Support | Papier ou application mobile horodatee — eviter les notes manuscrites illisibles |
| Photos | Systematiques — horodatees et geolocalisees — une par piece et par element notable |
| Signature | Sur place — ou par voie electronique si accord prealable |
En cas d'absence d'une des parties
Si l'une des parties ne peut etre presente, elle peut mandater un tiers via une procuration ecrite mentionnant : identite du mandant et du mandataire, description du bien, operations autorisees, duree de validite.
En cas de refus ou de desaccord, l'une ou l'autre des parties peut faire appel a un commissaire de justice (anciennement huissier), qui convoque les deux parties par lettre recommandee avec AR au moins 7 jours a l'avance. Les frais sont partages.
Usure normale vs degradation : la distinction cle
Toutes les deteriorations ne sont pas imputables au locataire. La distinction entre usure normale (vetuste due au temps) et degradation locative (dommage lie a un usage abusif) est determinante pour toute retenue sur depot de garantie.
| Element | Usure normale | Degradation locative |
|---|
| Peinture | Legerement jaunie, marques de cadres | Trous, graffitis, dommages importants |
| Parquet / sols | Terne, petites egratignures superficielles | Rayures profondes, taches indelebiles, lames brisees |
| Meubles | Petites griffures, bords legerement uses | Meuble casse, pietement tordu, surface profondement rayee |
| Matelas | Affaissement normal | Taches importantes, dechirures, degradation par humidite |
| Electromenager | Traces d'usage normal | Appareil casse, brulee, non fonctionnel |
| Murs / carrelage | Petites marques d'usage | Trou dans le mur, carrelage fissure ou eclate |
| Joints salle de bain | Noircis par le temps | Joints decollés, moisissures importantes par negligence |
La grille de vetuste : calculer l'abattement applicable
En cas de degradation, la retenue sur le depot de garantie doit tenir compte de la vetuste de l'equipement. Un bailleur ne peut pas facturer le remplacement a neuf d'un equipement use par le temps.
| Equipement | Duree de vie estimee | Abattement annuel | Exemple de calcul |
|---|
| Peinture et papier peint | 7 ans | 14,3 %/an | Peinture de 5 ans : abattement 71,5 % |
| Moquette et sol souple | 7-10 ans | 10-14 %/an | Moquette de 8 ans sur 10 : abattement 80 % |
| Carrelage et parquet | 15-20 ans | 5-7 %/an | Parquet de 10 ans : abattement 50-70 % |
| Electromenager (refrigerateur, etc.) | 10 ans | 10 %/an | Frigo de 6 ans : abattement 60 % |
| Mobilier courant (table, chaises, canape) | 10 ans | 10 %/an | Canape de 4 ans : abattement 40 % |
| Matelas | 10 ans | 10 %/an | Matelas de 7 ans : abattement 70 % |
| Luminaires | 5 ans | 20 %/an | Lampe de 3 ans : abattement 60 % |
Exemple complet : matelas achete 400 EUR il y a 6 ans (duree de vie 10 ans), deteriore au-dela de l'usure normale. Abattement : 6 x 10 % = 60 %. Retenue maximale : 400 EUR x 40 % = 160 EUR — pas 400 EUR.
Que faire en cas de litige sur l'etat des lieux
| Etape | Action | Delai |
|---|
| 1. Contestation amiable | Lettre recommandee au bailleur contestant la retenue — avec justificatifs | Des la reception du solde |
| 2. Commission de Conciliation | Saisine gratuite de la CDC departementale | Dans les 2 mois suivant la contestation |
| 3. Tribunal judiciaire | Procedure simplifiee si < 5 000 EUR (juge des contentieux) | Si la CDC echoue |
Preuve indispensable : "le logement etait moins propre qu'avant" ne suffit pas devant un juge. Des devis ou factures precis et dates sont necessaires pour justifier toute retenue. Un etat des lieux detaille avec photos horodatees est la meilleure protection.
L'etat des lieux doit-il etre realise le jour de la remise des cles ?
Oui — l'etat des lieux d'entree doit etre realise le jour de la remise des cles, avant que le locataire ne s'installe. L'etat des lieux de sortie doit etre realise le jour de la remise des cles de depart. Un decalage de quelques heures est toleré mais pas plusieurs jours.
Le locataire peut-il ajouter des reserves apres avoir signe l'etat des lieux ?
Oui — le locataire dispose de 10 jours calendaires apres la remise des cles pour signaler des reserves supplementaires par lettre recommandee (ex : appareil defectueux non visible a l'entree). Pour le chauffage, ce delai est etendu au premier mois de chauffe.
Une application mobile d'etat des lieux a-t-elle valeur juridique ?
Oui — a condition que le document genere soit signe electroniquement par les deux parties et horodate. Les applications comme Check & Visit, DiliBox ou Immo Facile generent des PDF horodates et geolocalises qui ont pleine valeur juridique.
Le bailleur peut-il realiser l'etat des lieux seul ?
Non — l'etat des lieux doit etre contradictoire. Si le locataire refuse de participer, le bailleur doit faire constater l'etat du logement par un commissaire de justice (anciennement huissier), convoque par lettre recommandee au moins 7 jours a l'avance.
Que faire si l'etat des lieux d'entree et de sortie sont differents ?
Comparer les deux documents point par point. Les differences constatees peuvent justifier des retenues sur le depot de garantie, sous reserve d'appliquer la grille de vetuste et de fournir des devis ou factures. En l'absence de justificatif, la retenue peut etre contestee.
Ce qu'il faut retenir
✓L'etat des lieux meuble est obligatoire depuis la loi ALUR 2014 — il doit decrire chaque meuble en detail.
✓32 % des litiges locatifs sont lies a un etat des lieux absent ou mal redige (source ANIL).
✓Sans etat des lieux d'entree, le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le depot de garantie.
✓La distinction usure normale / degradation est determinante — la grille de vetuste s'applique obligatoirement.
✓Photos horodatees + descriptions precises : la meilleure protection en cas de litige.
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