LMNP en résidence principale, possible ?

Peut-on exercer une activité LMNP dans sa résidence principale ?

Oui, il est possible d’exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) au sein de sa résidence principale, mais uniquement dans certaines situations.

Il ne s’agit pas de louer l’intégralité de sa résidence principale de manière permanente, mais généralement de louer une partie du logement tout en continuant à l’occuper.

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Location d’une partie de la résidence principale

La situation la plus courante concerne :

• la location d’une chambre meublée,
• ou d’une partie indépendante du logement (studio, étage, dépendance intégrée).

Le logement reste la résidence principale du propriétaire, qui y conserve son habitation effective.

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Conditions à respecter

Pour être compatible avec le LMNP, la location doit notamment :

• porter sur un logement meublé,
• rester accessoire par rapport à l’occupation du logement,
• respecter les règles de décence et d’usage du logement,
• être conforme au règlement de copropriété et aux règles locales.

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Régime fiscal applicable

Les revenus issus de la location meublée d’une partie de la résidence principale sont :

• imposés dans la catégorie des BIC,
• soumis aux règles du LMNP,
• à intégrer dans l’appréciation des seuils de revenus applicables au statut.

Selon la situation, certaines exonérations spécifiques peuvent également s’appliquer.

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Ce qui n’est pas possible

Il n’est pas possible :

• de louer l’intégralité de sa résidence principale tout en la déclarant comme telle,
• de qualifier de LMNP une location qui ferait perdre au logement son caractère de résidence principale.

Dans ces cas, le logement change de nature et relève d’un autre cadre juridique et fiscal.

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Une situation à analyser au cas par cas

La location meublée en résidence principale dépend fortement :

• de la configuration du logement,
• de la durée et des conditions de location,
• du niveau de revenus générés.

Une analyse préalable est recommandée pour éviter toute incohérence déclarative.

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Cas particulier : la sous-location par un locataire (hors LMNP au sens strict)

Un locataire occupant sa résidence principale peut, dans certains cas, sous-louer une partie de son logement meublé.
Toutefois, le locataire n’est pas propriétaire et n’exerce pas une activité LMNP au sens juridique du terme.

La sous-location constitue une activité distincte, encadrée par des règles spécifiques, et ne doit pas être assimilée automatiquement au statut LMNP classique.

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Conditions strictes de la sous-location

La sous-location n’est autorisée que si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• le logement constitue la résidence principale du locataire,
• la sous-location porte uniquement sur une partie du logement,
• le logement est loué meublé,
• le bailleur a donné son autorisation écrite préalable,
• le loyer de sous-location ne dépasse pas le loyer principal (au prorata).

Sans autorisation expresse du bailleur, la sous-location est illicite.

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Régime fiscal applicable au locataire sous-louant

Les revenus perçus par le locataire au titre de la sous-location :

• ne relèvent pas du LMNP en tant que tel,
• peuvent toutefois être imposés dans la catégorie des BIC,
• doivent être déclarés par le locataire, selon sa situation personnelle.

Dans certains cas (location d’une partie de la résidence principale sous plafonds), une exonération spécifique peut s’appliquer.