LMNP et SCI : est-ce compatible ?

Principe général : le LMNP est un statut de personne physique

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal réservé aux personnes physiques ou aux indivisions.
Il ne s’applique pas directement aux sociétés.

En conséquence, une SCI ne peut pas être LMNP en tant que telle.

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SCI et location meublée : un principe d’incompatibilité

Par nature, la SCI est destinée à la location nue.
La location meublée constitue une activité commerciale, incompatible avec l’objet civil d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

👉 Une SCI à l’IR exerçant une activité de location meublée s’expose à une requalification fiscale.

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Exception : la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une SCI à l’IS peut exercer une activité de location meublée, car l’activité commerciale est admise sous ce régime.

Toutefois :

• la SCI n’est pas LMNP,
• les règles fiscales sont celles de l’impôt sur les sociétés,
• le fonctionnement et la fiscalité diffèrent fortement du LMNP classique.

Cas fréquent : LMNP en nom propre et SCI à côté

Il est tout à fait possible de :

• détenir un ou plusieurs biens en LMNP en nom propre,
• et, parallèlement, détenir d’autres biens via une SCI.

Chaque structure est alors traitée indépendamment, avec ses propres règles fiscales et déclaratives.

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Points de vigilance importants

Avant de combiner LMNP et SCI, il convient d’être attentif :

• au régime fiscal de la SCI (IR ou IS),
• à la nature de l’activité exercée (meublée ou nue),
• aux conséquences en matière d’imposition, d’amortissements et de plus-values.

Une mauvaise structuration peut entraîner des conséquences fiscales lourdes.

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