Peut-on faire du LMNP en indivision ?
Oui. Il est possible d’exercer une activité LMNP en indivision, à condition que les indivisaires soient des personnes physiques et respectent collectivement les règles du statut.
Oui, le LMNP est possible en indivision
Il est possible d’exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) lorsqu’un bien est détenu en indivision, à condition que les indivisaires soient des personnes physiques.
L’indivision constitue une situation fréquente, notamment en cas de :
- couple non marié,
- acquisition à plusieurs,
- succession ou héritage.
L’indivision : un cadre juridique spécifique
En indivision, le bien appartient collectivement à plusieurs personnes, appelées indivisaires, chacune détenant une quote-part.
L’activité de location meublée est alors exercée au nom de l’indivision, mais les conséquences fiscales sont supportées par chaque indivisaire, proportionnellement à ses droits.
Conditions pour exercer le LMNP en indivision
Pour relever du LMNP en indivision, les conditions suivantes doivent être réunies :
- le bien est loué meublé,
- tous les indivisaires sont des personnes physiques,
- l’activité est exercée à titre non professionnel,
- les seuils LMNP sont respectés au niveau du foyer fiscal de chaque indivisaire.
Appréciation des revenus et des seuils
Les recettes issues de la location meublée sont :
- calculées globalement pour le bien,
- puis réparties entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.
Chaque indivisaire doit ensuite apprécier :
- ses recettes personnelles,
- et le respect des seuils LMNP, sur une base annuelle.
Un indivisaire peut donc rester LMNP même si sa situation diffère de celle d’un autre indivisaire.
Déclarations et obligations
En pratique :
- l’indivision dispose d’un numéro SIREN,
- chaque indivisaire déclare sa part de résultats,
- le régime fiscal (micro-BIC ou réel) s’apprécie au niveau de l’indivision, sous certaines conditions.
La gestion comptable doit être cohérente et centralisée.
Points de vigilance
Le LMNP en indivision nécessite une attention particulière sur :
- la répartition des revenus et charges,
- les décisions prises à l’unanimité ou à la majorité,
- les conséquences en cas de sortie d’un indivisaire.
Une mauvaise organisation peut compliquer la gestion et les déclarations.
