Pourquoi le terrain n’est pas amortissable ?

Principe général de l’amortissement

L’amortissement repose sur une logique simple :
il permet de constater la perte de valeur liée à l’usage et au temps d’un bien.

Seuls les éléments qui se dégradent ou s’usent peuvent être amortis.

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Le terrain : un actif non dépréciable

Contrairement à un bâtiment ou à des équipements, le terrain :

• ne s’use pas avec le temps,
• ne subit pas de dépréciation liée à l’exploitation,
• peut même prendre de la valeur.

D’un point de vue comptable et fiscal, il est donc considéré comme un actif non amortissable.

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La distinction terrain / construction

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le prix global comprend :

• une part terrain,
• une part construction.

👉 Seule la construction (et ses composants) peut être amortie en LMNP.
La valeur du terrain doit impérativement être exclue de la base amortissable

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Une règle comptable et fiscale

La non-amortissabilité du terrain est une règle :

• issue des principes comptables,
• reprise par la doctrine fiscale,
• appliquée de manière constante en LMNP.

Inclure le terrain dans l’amortissement constituerait une erreur comptable, susceptible d’être remise en cause.

Comment déterminer la part du terrain ?

La valeur du terrain peut être déterminée :

• par référence à des données notariales,
• à partir de références de marché,
• ou via une clé de ventilation terrain / construction.

Cette ventilation doit être cohérente, justifiable et documentée.

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Points de vigilance

• un terrain surévalué réduit la base amortissable,
• un terrain sous-évalué peut entraîner un redressement,
• l’absence de ventilation terrain / construction est une erreur fréquente.

La justification de cette répartition est essentielle en cas de contrôle.