Puis-je créer une activité LMNP rétroactivement ?

Qu’entend-on par création rétroactive en LMNP ?

Créer une activité LMNP rétroactivement signifie déclarer une activité de location meublée après le début effectif de la location, alors que la déclaration aurait dû être faite plus tôt.

Cette situation est relativement fréquente, notamment lors :

• d’un oubli de formalité,
• d’un changement de régime fiscal,
• ou d’une première mise en location mal anticipée.

Est-ce autorisé par l’administration ?

Oui. L’administration fiscale tolère la régularisation rétroactive d’une activité LMNP, à condition que :

• la location meublée ait réellement débuté,
• la déclaration soit effectuée de bonne foi,
• le retard reste raisonnable et justifiable.

Il ne s’agit pas d’un droit automatique, mais d’une possibilité de régularisation.

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Quelle date de début d’activité peut-on déclarer ?

En cas de création rétroactive, la date de début d’activité à retenir est généralement :

• la date réelle de mise en location, ou
• la date de prise d’effet du premier bail, si elle est antérieure à la déclaration.

Cette date servira de référence pour l’ensemble des obligations fiscales.

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Cas particulier : date d’acquisition, période déclarative souhaitée et année civile

Lorsque le bien est acquis en dehors de l’année civile de déclaration souhaitée, la date d’acquisition ne peut pas, à elle seule, être retenue comme date de début d’activité.
En LMNP, l’activité débute uniquement à compter de la mise en location effective du logement, matérialisée notamment par la prise d’effet du bail ou la perception des premiers loyers, quelle que soit l’année d’acquisition.

En revanche, lorsque l’acquisition intervient au cours de l’année civile de déclaration souhaitée et que le logement est mis en location immédiatement ou dans un délai très rapproché, la date de début d’activité peut correspondre à la date réelle de démarrage de l’exploitation, sous réserve d’une parfaite cohérence avec la situation de fait et les justificatifs disponibles.

Principe fondamental : la date déclarée doit toujours traduire une activité réellement exercée au cours de l’année civile concernée. Il n’est pas possible de choisir arbitrairement une date de début d’activité dans un objectif d’optimisation fiscale, sans mise en location effective au cours de cette même année.

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Quelles sont les conséquences fiscales possibles ?

Une déclaration rétroactive peut entraîner :

• une obligation de déposer des déclarations fiscales non effectuées,
• une régularisation des revenus locatifs perçus,
• des ajustements sur les amortissements,
• éventuellement des intérêts de retard, selon la situation.

Plus le retard est important, plus le risque de rectification augmente.

Cas fréquents de création rétroactive

• Location déjà en cours depuis quelques mois : régularisation généralement acceptée.
• Location depuis plusieurs années sans déclaration : situation plus sensible, à analyser avec prudence.
• Changement de régime (micro → réel) : la date d’activité initiale reste déterminante.

Comment régulariser une activité LMNP ?

La régularisation s’effectue par :

• la déclaration de création d’activité via le guichet unique (INPI),
• la correction ou le dépôt des déclarations fiscales correspondantes,
• le cas échéant, l’accompagnement par un professionnel pour sécuriser la démarche.

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