Quelle durée d’amortissement pour un bien ?

Pas une durée unique pour l’ensemble du bien

En LMNP, un bien immobilier n’est pas amorti sur une durée unique.
L’amortissement repose sur une approche par composants, qui consiste à distinguer les différentes parties du bien selon leur durée d’utilisation.

Chaque composant est amorti séparément, sur une durée qui lui est propre.

‍

Les principaux composants amortissables

De manière générale, un bien immobilier peut être ventilé entre :

• la structure (gros œuvre),
• les composants techniques (toiture, installations, réseaux),
• les agencements et finitions,
• le mobilier et les équipements.

👉 Le terrain est exclu de l’amortissement.

‍

Durées d’amortissement usuelles en LMNP

À titre indicatif, les durées généralement retenues sont :

• Structure / gros œuvre : 30 à 50 ans
• Toiture, façades : 20 à 30 ans
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15 à 25 ans
• Agencements et finitions : 10 à 20 ans
• Mobilier : 5 à 10 ans
• Électroménager : 5 à 7 ans

Ces durées doivent être cohérentes, justifiées et constantes.

‍

Une appréciation au cas par cas

Il n’existe pas de durée légale unique imposée.
Les durées d’amortissement doivent :

• refléter la durée réelle d’utilisation des éléments,
• être adaptées à la nature du bien,
• rester conformes aux usages comptables.

Une durée manifestement inadaptée peut être remise en cause.

‍

Impact sur le résultat fiscal

La durée d’amortissement influence directement :

• le montant de l’amortissement annuel,
• le résultat imposable,
• la capacité à neutraliser le résultat sans créer de déficit.

Des durées trop courtes ou trop longues peuvent déséquilibrer la comptabilité.

‍

Points de vigilance

• amortir l’ensemble du bien sur une seule durée est une erreur fréquente,
• des durées incohérentes peuvent fragiliser la comptabilité,
• la documentation des choix retenus est essentielle.

L’amortissement doit être techniquement justifié, pas arbitraire.